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WISSENSWERTES ÜBER IMMOBILIENBEWERTUNG

Die Immobilienbewertung ist ein wichtiger Bestandteil vom Verkauf von Häusern oder Wohnungen. Auf dieser Seite stellen wir Ihnen nicht nur unseren Partner von Hauswert24 vor, sondern haben auch lesenswerte FAQ’s für Sie zusammengestellt.

Sie benötigen einen Immobiliengutachten / Bausachverständigen? Dann schreiben Sie uns einfach oder rufen Sie an! Innerhalb von 24h erhalten Sie eine Rückmeldung bezüglich Ihrer Anfrage.

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Online Immobilienbewertung

Mit unserem Partner Hauswert24 können Sie ganz bequem von zuhause aus Ihre Immobilie bewerten lassen.

So funktioniert die Online Immobilienbewertung:

  • Beschreiben Sie Ihre Immobilie und geben Sie die relevanten Daten Ihrer Immobilie an das dazugehörige Kontaktformular an. Jeder Ihrer Angaben lässt das Ergebnis Ihrer Immobilienbewertung genauer werden.

  • Hauswert24 analysiert Ihre Immobilie. Der Wert Ihrer Immobilie wird auf Basis einer umfangreichen Datenbank ermittelt. Bei Rückfragen werden Sie telefonisch Kontaktiert.

  • Ihre Bewertung per Email. Im Anschluss erhalten Sie Ihre Immobilienbewertung auch per Email oder auf Wunsch per Post.

Sie haben die Auswahl von 2 Möglichkeiten Ihre Immobilie Online bewerten zu lassen:

Gerne vereinbaren wir auch einen persönlichen Termin mit einem Immobiliengutachter der den Wert Ihrer Immobilie vor Ort bestimmt. Kontaktieren Sie uns hierzu einfach per Mail oder telefonisch. Wir vereinbaren dann mit Ihnen innerhalb von 24h einen Termin mit einem von unseren Immobiliengutachtern.

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Immobilienbewertung – Gut zu wissen

  1. Wichtige Kriterien und Hinweise zur Immobilienbewertung

Wichtigstes Kriterium: Die Lage

Die Lage Ihrer Immobilie hat einen sehr großen Einfluss auf die Immobilienbewertung. Sie sollten Immobilien nur mit anderen Objekten aus der Nähe vergleichen, da die Preise sich lokal enorm unterscheiden.

Der exakte Standort ist ebenfalls sehr wichtig. Dabei geht es beispielsweise um Ausblick, Geräuschkulisse und Lichtverhältnisse, die den Immobilienwert und Preis beeinflussen.

Sollten Sie Baugrundstücke bewerten lassen wollen, können Sie sich an den Bodenrichtwerten orientieren. Diese geben Ihnen Informationen über den durchschnittlichen Preis eines Quadratmeters Fläche in einer bestimmten Lage. Diese dienen jedoch wirklich nur als Anhaltspunkte, da die individuellen Eigenschaften der Immobilie nicht berücksichtigt werden. Die Werte können also stark abweichen.

Weitere Kriterien zur Immobilienbewertung: Haustyp, Bauqualität und Ausstattung

Der Haustyp (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Reihenhaus, Villa, Fachwerkhaus oder anderes) ist ein wichtiger Punkt bei der Immobilienbewertung. Dabei werden auch Baupläne über die Anzahl und die Aufteilung der Räume berücksichtigt.

Entscheidend für den Preis ist ebenso die Bauqualität, sowie der Zustand von Dach, Badezimmer, Küche und Bodenbelägen. Selbstverständlich wirken sich spezielle Ausstattungsmerkmale auf den Kaufpreis aus, wie zum Beispiel ein schöner Garten, Kamin oder Swimmingpool.

Genaue Berechnungen über den Substanzwert einer Immobilie können Sie jedoch auch bei einem Experten anfordern. Dies passiert innerhalb eines Sachwertverfahrens.

In diesem Verfahren wird der Immobilienwert anhand des Bodenrichtwertes und der reinen Herstellungskosten ermittelt. Zu beachten gilt hierbei, dass in diesem Verfahren die aktuelle Situation am Immobilienmarkt nicht berücksichtigt wird. Exakte Rückschlüsse auf den Verkehrswert der Immobilie sind dabei also nicht möglich.

Besser wäre hier ein Vergleichsverfahren mit mehr Präzision. Der Sachwert Ihrer Immobilie steht hier nicht zur Frage. Hierbei wird ermittelt, welche Verkaufspreise Eigentümer ähnlicher Immobilien aus Ihrer Nähe erzielt haben. Bei dieser Feststellung gilt: Mehr ist mehr. Umso mehr Daten der Immobiliengutachter / Bausachverständige zum Vergleichen hat, desto besser.

Energieeffizienz sollte ebenfalls nicht unterschätzt werden

Die Vorlage eines Energieausweises vor Interessenten ist Vorschrift. Ist der Energiebedarf einer Immobilie gering, wirkt sich das sehr positiv auf die Immobilienbewertung aus. Käufer können damit später Energiekosten einsparen. Außerdem ist eine hohe Energieeffizienz besser für die Umwelt.

Unbedingt Rechnungen zu Renovierungen aufheben!

Ihre Immobilie kann durch aufwändige Renovierungen in ihrem Wert steigen. Wenn Sie also Rechnungen von Handwerkern in Ihre Immobilienbewertung mit einbeziehen, wird sich das sicher lohnen.

Legen Sie einen Grundbuchauszug vor

Ein Grundbuchauszug gibt Informationen über alle Grundbucheinträge für Ihre Immobilie. Ein wichtiger Punkt bei der Immobilienbewertung ist, dass niemand außer Sie als Verkäufer Rechte an der Immobilie besitzt. Sie selbst oder ein Makler Ihres Vertrauens mit entsprechender Vollmacht kann sich diesen Grundbuchauszug vom Grundbuchamt organisieren.

Kriterium: Mietverträge

Unvermietete Immobilien erzielen in der Regel einen höheren Verkaufserlöse. Ausschlaggebend sind also bei der Immobilienbewertung die Mietverträge vermieteter Objekte. Denn anhand dessen können sich Interessenten darüber informieren, ob und in welchem Umfang sich bei einem Kauf eine Rendite erzielen lässt. Nicht nur die Höhe der Mieten ist entscheidend, sondern auch die bereits erzielte Laufzeit der Mietverträge.

Innerhalb eines Ertragswertverfahrens können die Interessenten dann von Experten ermitteln lassen, ob und wie sehr sich die Vermietung bei Ihrer Immobilie wirklich lohnt.

Kauft ein Interessent eine Immobilie als Wertanlage, wird er den Ertragswert des Objektes als wichtiger einstufen als den Sachwert der Immobilie.

FAQ – Häufig gestellte Fragen

2. Welche Unterlagen werden für den Immobilienverkauf benötigt?

Da es bei einem Immobilienkauf um sehr viel Geld geht, haben Käufer selbstverständlich gerne alles schriftlich. Mit Ihrem Makler können Sie klären, welche Dokumente Sie Ihren Interessenten auf jeden Fall vorlegen sollten. Folgend stehen die grundsätzlichen Dokumente, die definitiv dabei sein werden:

  • Grundbuchauszug

  • Bauplan & Grundriss

  • Energieausweis

  • Flurkartenauszug

  • Nachweise über durchgeführte Sanierungen

  • Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärungen & Wohngeldabrechnungen

In einem Exposé werden die wichtigsten Informationen der Immobilie zusammengefasst, sodass potentielle Käufer sich erstmals ein Bild von Ihrer Immobilie machen können.

3. Wie wird eine Immobilienbewertung eingeholt?

Um eine Preiseinschätzung oder ein Wertgutachten für Ihre Immobilie zu bekommen, gibt es verschiedene Möglichkeiten:

a. Preiseinschätzung

Eine Preiseinschätzung ermittelt den aktuellen Richtwert für den derzeitigen Marktwert Ihrer Immobilie. Dieses Verfahren ist meist kostenlos und sogar online verfügbar. Beispielsweise stellen einige Sparkassen den „Immo-Preisfinder“ zur Verfügung. Innerhalb kürzester Zeit wird anhand Lage, Alter, Größe und weiteren Angaben ein Schätz- bzw. Richtwert für Ihre Immobilie errechnet.

b. Verkehrswertgutachten

Das Verkehrswertgutachten ist die ausführlichere Variante der zwei Wege zum Richtwert und wird ausschließlich von Profis ausgefertigt. Zum Beispiel kann so ein Verkehrswertgutachten vom Finanzamt verlangt werden. Ebenso kommen sie vor Gericht zum Einsatz. Die Verfassung eines solchen Dokuments vom Gutachter / Sachverständiger dauert nicht selten mehrere Wochen und kostet dementsprechend auch viel Geld. Ein Verkehrswertgutachten kann bis zu 3.000 Euro kosten.

4. Wie wird die Immobilie optimal für Besichtigungstermine aufgewertet?

Beim Herrichten einer Wohnung bzw. eines Hauses geht es darum, das Potential Ihrer Immobilie zu erkennen und sie anschließend von ihrer Schokoladenseite den Interessenten zu präsentieren.

Bei Besichtigungsterminen können Sie schon mit der richtigen Tageszeit einiges besser machen. Wählen Sie also eine Tageszeit aus, bei der möglichst viel Licht in die Räumlichkeiten Ihrer Immobilie durch die Fenster scheint. Das lässt die Immobilie freundlicher und attraktiver wirken.

Wichtig ist ebenfalls darauf zu achten, dass zum Besichtigungstermin in Ihrer Immobilie alle Lichtschalter funktionieren und auch keine einfach zu behebenden Schönheitsmängel vorhanden sind.  Auch Gerüche sind für den ersten Eindruck entscheidend. Vor allem über die Nase nehmen Menschen unbewusst Eindrücke aus ihrer Umgebung wahr.

Sie können beispielsweise in der Küche vorher Kaffee als Empfang kochen, der einen Geruch in der Wohnung verbreitet, der von Menschen allgemein als angenehm empfunden wird.

Hinweis: Home Stager

Ein Home Stager ist jemand, der professionell Häuser und Wohnungen auf Vordermann bringt und das Maximale aus einer Immobilie zu einem anstehenden Besichtigungstermin rausholt. Mehr zu diesem Thema…

5. Was macht ein Verkaufsinserat optimal?

Bestimmte Fakten müssen in einem Inserat für eine Immobilie unbedingt enthalten sein:

  • Genaue Art der Immobilie

  • Preis

  • Baujahr

  • Anzahl der Zimmer

  • Renovierungen

  • Größe

  • Notwendige Angaben aus dem Energieausweis

Die emotionale Überzeugung beim potentiellen Kunden ist jedoch fast genauso wichtig. Die Anzeige für Ihre Immobilie können Sie entsprechend formulieren. Bestimmte Begrifflichkeiten, wie zum Beispiel „familienfreundlich“, „perfekte Lage am Stadtrand“ oder „für Senioren geeignet“ geben Ihnen die Möglichkeit, bestimmte Zielgruppen effektiv anzusprechen.

Hilfreich im Inserat für Ihre Immobilie können auch Bilder oder Videos sein, falls es Ihnen möglich ist. Dies sollte heutzutage aber weniger ein Problem sein, da es in der modernen Zeit eher um Online-Inserate geht. So kann sich der Interessant buchstäblich ein Bild machen.

Hierbei sollte aber vor allem darauf geachtet werden, dass das Bild- bzw. Videomaterial eine gewisse Qualität nachweisen. Das bedeutet nicht weiter, als das die gezeigten Räumlichkeiten aufgeräumt sein sollten, möglichst wenig persönliche Gegenstände auf dem Material zu sehen sind, die Aufnahmen bei gutem Licht, vorzugsweise bei Sonnenschein, gemacht werden und keine als möglicherweise stören zu empfindenden Gegenstände sichtbar werden (Mülltonne, Staubsauger, Wischer, Wäsche, usw.). Im Endeffekt also alles, was von der Immobilie an sich ablenken könnte.

6. Wie bereite ich Besichtigungstermine vor?

Ist Ihr Inserat für Ihre Immobilie beispielsweise im Internet oder in der Zeitung veröffentlicht, so haben Sie den ersten Schritt bei der Vorbereitung eines Besichtigungstermins für Ihre Immobilie gemeistert. Bevor Sie jedoch Interessenten in Ihrer Wohnung oder in Ihrem Haus empfangen können, gibt es aber noch so einiges zu tun.

Hier ein paar Tipps bei der Planung Ihres bevorstehenden Besichtungstermins:

Privatsphäre für Vormieter

Termine sollten insbesondere dann genau abgeklärt werden, wenn es zu dem Zeitpunkt der Besichtigung noch einen Mieter gibt. Es ist wichtig, dem aktuellen Mieter Ihrer Immobilie ausreichend Zeit zu verschaffen, sich auf den anstehenden Besuch vorzubereiten und Haus bzw. Wohnung aufzuräumen. Sie sollten berücksichtigen, dass es für Ihre Mieter nicht gerade angenehm ist, wenn fremde Menschen den privaten Wohnraum genau unter die Lupe nehmen.

Massenbesichtigungen vermeiden

Massenbesichtigungen sind für niemanden angenehm und damit tun Sie sich und Ihren Interessenten keinen Gefallen. Solch eine „Veranstaltung“ bringt viele Menschen aus dem Konzept und somit können sich Ihre potentiellen Kunden nicht alles in Ruhe ansehen. Auch den Überblick können Sie schnell verlieren, denn meist kann man bei einem Masserundgang nicht auf das individuelle Schritttempo einzelner Rücksicht nehmen. Aber solche abgehetzten Momente können die Kaufbereitschaft schon negativ beeinflussen. Deshalb ist es besser eher kleinere Gruppen mit kleineren Zeitfenstern zu organisieren oder auch Einzeltermine, sofern das möglich ist.

7. Warum ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Das wohl schwerwiegendste Argument für eine Immobilienbewertung ist, dass es ja immerhin um sehr viel Geld geht. Dabei kann Sie eine Fehleinschätzung des Immobilienwertes noch sehr teuer zu stehen kommen lassen. Also investieren Sie doch lieber in einen Immobiliengutachter / Bausachverständigen als im Nachgang auf weiteren und sehr viel höheren Kosten sitzen zu bleiben oder eben weniger Geld einzunehmen als eigentlich möglich.

Eine realistische Einschätzung über den möglichen Marktwert Ihrer Immobilie können Sie aber auch ggf. von einem seriösen und erfahrenen Makler vor Ort schätzen lassen. Sollte Ihre Immobilie dann auch über genau diesen Makler verkauft werden, können Sie sich die Kosten für eine Marktpreiseinschätzung einsparen.

Hinweis: Mit beispielsweise dem kostenlosen Preisfinder, den einige Sparkassen bereits anbieten, kann es sich für Sie als Verkäufer lohnen, bereits vorab eine Einschätzung über Ihren Immobilienwert zu organisieren.

8. Welche Verfahren zur Immobilienbewertung gibt es?

Die sachverständliche Immobilienbewertung ist staatlich geregelt. Es gibt folgende 3 Modelle zur Bewertung innerhalb der Immobilienwertermittlungsverordnung:

Vergleichswertverfahren

Dafür ist es erforderlich, dass Ihre Immobilie mit ausreichend anderen Immobilien vergleichbar ist, was sich auf die wichtigsten Kriterien bezieht: Lage, Alter, Gebäudeart und Bauweise. Dabei dürfen sich die Kriterien der Immobilien nicht um mehr als 35% unterscheiden – so ist das laut dem Gesetzgeber zu verstehen. Anwendung kann dieses Verfahren beispielsweise bei Reihenhäusern oder klassischen Eigentumswohnungen finden.

Sachwertverfahren

Stehen nicht genügend zum Vergleich in Betracht kommende Immobilien zur Verfügung, besteht die Möglichkeit für ein Sachwertverfahren. Herangezogen werden dafür Bodenwert, Lage, Alter und Gebäudewert der Immobilie.

Ertragswertverfahren

Hierbei wird der Immobilienwert aufgrund der zu erwartenden Erträge aus der Immobilie errechnet. Der Reinertrag ergibt sich durch Nutzung, Vermietung usw. Von ihm werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dieses Verfahren wird in der Regel angewendet, wenn es sich bei Ihrer Immobilie um eine vermietete bzw. verpachtete Immobilie handelt oder wenn es sich bei Ihnen um ein Unternehmen handelt.

9. Der Ablauf einer Immobilienvermarktung?

Der Aufwand und die benötigte Zeit für den Verkauf einer Immobilie sollte keinesfalls unterschätzt werden. Dabei ist es völlig gleich, ob es sich bei Ihrer Immobilie zum Beispiel um ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung handelt.

Ein Makler kann Sie in vielen Angelegenheiten unterstützen, aber auch Sie haben ein paar wichtige Aufgaben. Typisch sind diese Aufgaben:

  • Termin mit dem Makler vereinbaren
  • Unterlagen für den Hausverkauf vorbereiten
  • Preis für die Immobilie festlegen
  • Exposé für das Haus erstellen
  • Anfragen von Kaufinteressenten entgegennehmen
  • Besichtigungstermine planen, vereinbaren und durchführen
  • Kaufkraft der Interessenten prüfen
  • Vertragsverhandlungen mit den Interessenten führen
  • Kaufvertrag beim Notar abschließen
  • Grundbucheintrag und Kaufpreis bezahlen
  • Rechnungen von Notar und Makler überweisen
  • Steuern zahlen

Haben Sie noch Fragen, die Sie beschäftigen?

Dann nutzen Sie unseren Service und lassen Sie sich von einem unserer Partner aus Ihrer Nähe fachgerecht und fair beraten.

Ihr Team von Gutachter Radar.

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